Có thể kiện khi mua nhầm đất quy hoạch và những câu hỏi thường gặp về đất quy hoạch

Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Cùng Mahaland.vn tìm hiểu nội dung chi tiết bên dưới!

Có thể kiện khi mua nhầm đất quy hoạch

Theo khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai, trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Điều này có nghĩa là, trong trường hợp nhà đất đã có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch thì chủ sở hữu nhà đất không được phép thực hiện việc chuyển nhượng nhà và đất mà phải tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Điều 410 Bộ luật Dân sự về hợp đồng dân sự vô hiệu cũng nêu rõ: “Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”.

Như vậy, trường hợp căn nhà bạn định mua đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng chủ nhà cố ý che giấu thông tin để bạn đặt cọc thì việc chủ nhà nhận đặt cọc bán nhà trong khi đất đã có quyết định thu hồi là vi phạm pháp luật đất đai. Theo các quy định vừa viện dẫn thì giao dịch đặt cọc mà bạn đã thực hiện sẽ bị vô hiệu. Bạn có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối. Trong trường hợp việc đặt cọc bị tòa án tuyên vô hiệu thì bạn sẽ lấy lại được khoản tiền cọc.

Ngược lại, trường hợp căn nhà bạn định mua tuy vướng quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì quyền chuyền nhượng nhà và đất của chủ sở hữu nhà chưa bị hạn chế, miễn là việc chuyển nhượng đó được thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định. Lúc này, mong muốn lấy lại tiền cọc của bạn sẽ phụ thuộc vào việc thỏa thuận, thương lượng giải quyết vụ việc của hai bên.

Các câu hỏi thường gặp về đất quy hoạch

Có rất nhiều câu hỏi được đặt ra xoay quanh việc mua bán nhà đất, sử dụng đất quy hoạch cho mục đích vay thế chấp,...Chẳng hạn khi bạn muốn mua đất ở quận 7, thành phố Hồ Chí Minh, bạn sẽ gặp phải các thắc mắc như:

• Những khu đất nào của quận 7 đang quy hoạch?
• Đất ở quận 7 sau khi bị quy hoạch thì có sang tên được không?
• Đất bị quy hoạch có bán được không?
• Ngân hàng có cho vay mua đất quy hoạch không?

Do đó, Mahaland sẽ giải đáp các thắc mắc của bạn khi có ý định mua bán nhà đất quận 7 nói riêng và các quận huyện khác nói chung như sau:

Đất bị quy hoạch có sang tên được không?

Với câu hỏi những điều được làm và không được làm với đất quy hoạch là gì? Đất quy hoạch có sang tên đổi chủ được hay không? Pháp luật Việt Nam có các quy định cụ thể dưới đây:

Trường hợp đã công bố quy hoạch sử dụng đất mà cấp huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất tại khu vực phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng nội dung quy hoạch để tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, cải tạo đất hoặc trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải có được quyết định chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng với quy định của pháp luật.

Như vậy, đối với đất quy hoạch, người sử dụng đất vẫn được quyền làm thủ tục sang tên đổi chủ, tuy nhiên không được thực hiện các hoạt động xây sửa nhà ở, cải tạo đất hoặc trồng các loại cây lâu năm.

Xem thêm về:

• Đất quy hoạch là gì?
• Phân loại các loại đất trong sơ đồ quy hoạch

Đất quy hoạch có được mua bán không?

Đất quy hoạch có được mua bán hay không cũng là thắc mắc của nhiều người. Sau đây, hãy cùng Mahaland làm rõ vấn đề này thông qua 2 trường hợp cụ thể bên dưới:

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Đối với thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, người sử dụng hoàn toàn có quyền tự do mua bán, cho tặng, chuyển quyền thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp với phương án quy hoạch đã đề ra và vẫn có thể tiếp tục thực hiện các quyền hợp pháp  của người sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng nhưng bị hạn chế một số quyền như xây mới, cải tạo nhà ở, cải tạo đất, trồng cây lâu năm.

Tìm hiểu thêm:

• Cách kiểm tra đất có bị dính quy hoạch hay không
• Thời hạn công bố công khai quy hoạch đất là bao lâu?

Điều kiện để mua bán đất quy hoạch như thế nào?

Người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng (mua bán) nếu đất quy hoạch đạt đủ các điều kiện được quy định theo Luật Đất đai như sau:

• Có sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trừ trường hợp là người nước ngoài hoặc người Việt định cư tại nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất thì không được cấp sổ đỏ nhưng có quyền bán đất.
• Ở thời điểm bán đất, quyền sử dụng đất không bị kê biên nhằm đảm bảo thi hành án.
• Đất không thuộc diện đang tranh chấp quyền sử dụng, không vi phạm về mặt pháp lý.

Đất bị quy hoạch có tách thửa được không?

Quy định của Nhà nước: Đối với thửa đất đã có quyết định thu hồi đất, văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan có thẩm quyền hoặc văn bản chủ trương thu hồi đất thì sẽ không được chấp thuận tách thửa.

Như vậy, đất bị quy hoạch nếu chưa nhận được quyết định thu hồi hoặc các văn bản chủ trương như trên thì hoàn toàn có thể tách thửa nếu đáp ứng được các điều kiện sau đây:

1. Phần diện tích còn lại sau khi tách thửa và thửa đất mới được tách phải có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích đất quy định tối thiểu.
2. Thửa đất không thuộc diện bị cấm tách thửa.

Đất bị quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?

Đất bị quy hoạch sẽ không được cấp sổ đỏ khi đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với thửa đất đang trong diện quy hoạch treo, nếu trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải có điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi / chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất. Lúc này, người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đất bị quy hoạch có lên thổ cư được không?

Đất bị quy hoạch có thể lên thổ cư trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện chưa công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm, đây là kết luận chiếu theo các quy định sau đây:

1. Đối với thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, người sử dụng hoàn toàn được thực hiện toàn bộ quyền hợp pháp của mình đối với thửa đất.
2. Trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp với phương án quy hoạch đã đề ra và vẫn có thể tiếp tục thực hiện các quyền hợp pháp  của người sử dụng đất nhưng bị hạn chế quyền xây dựng nhà ở, cải tạo đất hoặc trồng các loại cây lâu năm.

Đất bị quy hoạch có vay ngân hàng được không?

Đất bị quy hoạch vẫn có thể thế chấp để vay ngân hàng trong trường hợp:

1. Ủy ban nhân dân cấp huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, nhưng chưa ra quyết định thu hồi quyền sử dụng đất

Bên cạnh đó, bạn có thể đăng tin mua bán nhà đất tại Mahaland.vn khi có nhu cầu nhé!

Nguồn tham khảo: VnExpress

‍