Làm thế nào để bán nhà đất hoặc căn hộ chung cư chung sổ hồng?

March 16, 2022

Tôi có lô đất chung sổ hồng với hàng xóm, trên giấy chứng nhận ghi rõ diện tích của từng nhà. Nay tôi muốn bán phần đất của mình thì phải làm sao? Cùng Mahaland.vn xem tư vấn của luật sư ngay bên dưới!

Luật sư tư vấn

Theo thông tin bạn cung cấp, thì quyền sử dụng đất của bạn và hàng xóm được xem là sở hữu chung theo phần - quy định tại khoản 1 Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015.

Căn cứ khoản 2 Điều 209 bộ luật này, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ tương ứng với phần sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bạn có toàn quyền định đoạt đối với phần tài sản của mình. Cụ thể, là quyền sử dụng đất thuộc về bạn được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự quy định, trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thực hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Đồng thời, điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai quy định về nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm. Theo đó, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần đất của mình thì phải làm thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, trong trường hợp này, bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cần thực hiện các bước sau:

- Thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu chung còn lại về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các điều kiện chuyển nhượng.

- Sau khi chủ sở hữu chung còn lại không nhận chuyển nhượng, bạn được quyền chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cần thực hiện thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cách giảm thiểu rủi ro khi mua bán căn hộ chưa có sổ hồng

Mahaland xin chỉ ra 3 trường hợp như sau:

Trường hợp mua bán căn hộ chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư dự án

Nếu bạn mua căn hộ chưa có sổ hồng từ phía chủ đầu tư thì hợp đồng mua bán cần phải được ký kết trực tiếp với công ty đầu tư dự án. Nếu đến thời điểm bàn giao mà chủ đầu tư chưa giao sổ hồng thì trong hợp đồng phải ghi rõ thời điểm có sổ hồng và hợp đồng này phải được công chứng - chứng thực và nắm rõ thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ hồng!

Để an toàn và đảm bảo hơn, bạn có thể thương lượng, đàm phán với chủ đầu tư chỉ thanh toán 1 phần giá trị căn hộ theo đúng tiến độ và 1 phần giá trị cuối cùng sẽ được thanh toán khi nhận được sổ hồng. Như vậy, bạn sẽ hoàn toàn yên tâm về việc chủ đầu tư phải có trách nhiệm với việc thực hiện thủ tục xin cấp sổ hồng cho căn hộ mình đã mua.

Ngoài ra, bạn cũng cần tìm hiểu các thông tin chi tiết về chủ đầu tư dự án, phải xác nhận xem liệu đây có phải chủ đầu tư uy tín, có bao nhiêu dự án đã hoàn thành và các dự án đó có nhận về nhiều phản hồi tiêu cực hay không. Tốt nhất, bạn nên tìm hiểu những thông tin này tại các kênh bất động sản uy tín, các diễn đàn có người thật, việc thật. Bạn cũng có thể tìm hiểu thông tin, xin ý kiến từ phía những người dân địa phương sống tại khu vực xây dựng dự án, các mối quan hệ làm việc trong ngành bất động sản.

Nếu qua việc tìm hiểu, nhận thấy chủ đầu tư có uy tín trong ngành, nhận được nhiều phản hồi tốt từ các dự án trước đó, bàn giao căn hộ đúng thời hạn thì bạn cũng sẽ yêu tâm hơn trước khi ra quyết định xuống tiền. Ngược lại, nếu thông qua việc tìm hiểu, bạn nhận được nhiều phản hồi mang tính tiêu cực thì nên cẩn thận hơn trong việc ký kết hợp đồng.

Xem thêm:

Trường hợp mua căn hộ từ phía các nhà phân phối hay chủ đầu tư thứ cấp

Trường hợp mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng từ các nhà đầu tư thứ cấp hay các nhà phân phối sản phẩm căn hộ của dự án, bạn cần giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo các trình tự, quy định của pháp luật.

Để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch, hai bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại cơ quan công chứng.

Tìm hiểu thêm:

Trường hợp nhận chuyển nhượng căn hộ từ các cá nhân, hộ gia đình

Trong trường hợp nhận chuyển nhượng căn hộ từ các cá nhân, hộ gia đình, khi công chứng hợp đồng, bạn nên yêu cầu bên bán xuất trình hợp đồng mua bán đã ký kết với chủ đầu tư trước đó để chứng minh quyền sở hữu căn hộ hợp pháp.

Căn hộ nếu được chuyển nhượng từ lần thứ 3 trở đi khi ra công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần liền kề trước đó. Đặc biệt, quá trình mua bán phải nhận được xác nhận đồng ý của chủ đầu tư. Đối với những giao dịch không có xác nhận từ phía chủ đầu tư thì sẽ không được tính là hợp lệ và có thể bị vô hiệu hóa.

Để đảm bảo an toàn và quyền lợi của hai bên, cần thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng.