Lý do bất động sản không ngừng tăng giá và những ảnh hưởng khi vướng phải tranh chấp đất đai

April 3, 2022
|
Tin mua bán nhà đất

Bất động sản tăng giá mạnh ở khắp nơi, trên mọi phân khúc. Những yếu tố về lạm phát, dịch bệnh hiện nay càng đẩy giá bất động sản lên cao hơn nữa. Cùng Mahaland.vn xem nội dung chi tiết bên dưới!

Những lực đẩy của thị trường

Tại tọa đàm "Giải mã những cơn sốt đất" mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam đánh giá, nếu giai đoạn 2018-2019 giá đất chỉ tăng ở một số khu vực ở TP.HCM như quận 9, Thủ Đức nương theo các dự án lớn, thì 2 năm trở lại đây, diễn biến này xuất hiện và lan rộng trên bình diện cả nước.

Ông Kiệt lý giải kinh tế Việt Nam dù chịu ảnh hưởng của Covid-19 vẫn có tốc độ tăng trưởng tương đối tốt. Các thông tin quy hoạch vùng, địa phương, triển khai kết nối hạ tầng cũng được công bố, trong khi nhiều doanh nghiệp ngoại phát triển khu công nghiệp, dự án nghỉ dưỡng... dẫn đến tâm lý đầu tư đón đầu, đẩy giá bất động sản lên cao.

Mặt khác, trong bối cảnh lạm phát cao, các nhà đầu tư có nhu cầu tìm kênh neo giữ tài sản mà bất động sản là một trong những kênh an toàn, hiệu quả nhất. Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nhìn nhận dòng tiền trong nước đang dồi dào, đặc biệt nhiều nhà đầu tư chứng khoán với mức tăng 2-4 lần lợi nhuận trong năm qua đang có xu hướng chuyển sang đầu tư bất động sản để hạn chế rủi ro.

Trong khi đó, nguồn cung ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM "gần như đã đạt ngưỡng", còn các địa phương khác cũng ngặt nghèo với chủ đầu tư. Thiếu nguồn cung làm giá đất tăng, đặc biệt ở các địa phương mới nổi.

"Chưa kể, sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua được coi như một cơn tâm chấn, có sức lan tỏa đẩy mặt bằng chung giá bất động sản tăng lên", chuyên gia Phan Công Chánh nói thêm.

"Ai cũng sở hữu tài sản, nhưng không ai có tiền"

Dự báo trong 1-2 năm tới, ông Kiên cho rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục neo cao, bởi với các nhà đầu tư cá nhân, càng lạm phát họ lại càng tăng giá bán ra để chống trượt giá.

Khi toàn thị trường đều có tâm lý này, mặt bằng giá mới tự khắc được thiết lập, cơ sở định giá của các đơn vị thẩm định và ngân hàng cũng tăng lên.

"Các dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi mở bán cũng tính sẵn giá tương lai của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm, và chắc chắn họ cũng tính luôn phần lạm phát vào mức giá này. Điều này đẩy giá hiện tại của toàn bộ khu vực lên theo", nhà đầu tư kì cựu này nhìn nhận.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng đánh giá 2022 sẽ là năm bản lề cho giai đoạn phát triển tiếp theo của nền kinh tế, sau những xáo trộn bởi dịch bệnh vừa qua. Do đó, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào khả năng hấp thụ và độ chấp nhận của thị trường. Nguồn cung năm 2022-2023 cũng sẽ phục hồi, tạo đà tăng cho thời gian tới.

Tuy nhiên, theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có.

Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Trao đổi với Zing quanh quan điểm này, ông Lê Quốc Kiên cũng khẳng định các giao dịch bất động sản hiện nay đều có tính thanh khoản rất chậm. "Người bán thì tính thêm phần trượt giá, phát triển hạ tầng và lợi nhuận vào giá trị tài sản, người mua lại kỳ vọng giá giảm và chờ mua với giá bằng hoặc thấp 5-10% so với quý II/2021", ông Kiên phân tích.

Theo quan sát của ông Kiên, phần lớn nhà đầu tư đã dồn tiền mua bất động sản từ giữa năm 2020. Sang năm 2021, tình hình dịch bệnh ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh trong khi rủi ro lạm phát tăng cao, thông tin phát triển hạ tầng xuất hiện nhiều nên nhà đầu tư không những không "ra hàng" mà còn tiếp tục mua thêm.

Do đó, trừ những người đã chốt lời và tiếp tục tái đầu tư, thời điểm này ông cho rằng đa số nhà đầu tư đã bước vào giai đoạn cạn tiền, nguồn vay ngân hàng cũng đã gần "hết room". Đó là khi nghịch lý xuất hiện: "Ai cũng sở hữu tài sản, nhưng không ai có tiền".

Vì vậy, theo quan điểm đầu tư của ông, những người có thể "ôm" tài sản trong 3-5 năm sẽ đẩy dòng vốn từ chỗ cao đã chốt lời về vùng trũng giá còn rẻ, với kỳ vọng nhân nhiều lần giá trị tài sản như giai đoạn 2016-2021.

Còn những nhà đầu tư vốn mỏng chỉ "ôm" được 1-2 năm, thậm chí dưới 1 năm, sẽ dần quay về khu vực gần trung tâm, lợi nhuận ít hơn nhưng dễ thanh khoản hơn để đề phòng rủi ro.

Chuyên gia Phan Công Chánh cũng cho rằng nên đa dạng hóa danh mục đầu tư trong bối cảnh này. Bên cạnh việc tập trung vào các nhu cầu ở thực với phân khúc căn hộ mức giá trung bình, nhà ở giá rẻ hay đất nền ven đô, đất nền tỉnh, nhà đầu tư có thể nhắm đến các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở các thị trường đang phát triển như Quy Nhơn, Phan Thiết... với mức giá còn thấp, dư địa tăng trưởng còn cao.

Khi tranh chấp đất đai, người dân thường bị mất quyền gì?

Khi xảy ra tranh chấp đất đai, người sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng về một số quyền và lợi ích. Chính vì vậy, việc giải quyết tranh chấp nên được thực hiện nhanh chóng theo hướng tích cực để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên có liên quan. Những quyền lợi bị mất sẽ là:

  1. Đất thuộc diện tranh chấp không thể chuyển nhượng hoặc trao tặng
  2. Không đủ điều kiện được cấp phát sổ đỏ
  3. Người sử dụng không thể thế chấp quyền sử dụng đất
  4. Ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất khi đo đạc, xác định lại diện tích thực

Cụ thể như sau:

Đất thuộc diện tranh chấp không thể chuyển nhượng hoặc trao tặng

Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

  1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp cụ thể được miễn theo quy định của pháp luật.
  2. Thửa đất không thuộc diện đang tranh chấp, không bị thu giữ (kê biên) để đảm bảo thi hành án.
  3. Đất vẫn còn thời hạn sử dụng theo đúng quy định.

Như vậy, khi đất đang có tranh chấp, người sử dụng đất không được phép thực hiện các thủ tục sang tên (chuyển nhượng, tặng cho) hoặc thực hiện các quyền khác như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất,…

Xem thêm về:

Không đủ điều kiện được cấp phát sổ đỏ

Khi đất đang có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (sổ đỏ, sổ hồng). Điều này đã được quy định rõ trong Luật Đất đai được ban hành vào năm 2013.  Do đó, cơ quan quản lý đất đai bao gồm văn phòng đăng ký đất đai hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền từ chối yêu cầu cấp phát sổ đỏ của người dân nếu nhận thấy thửa đất đang yêu cầu cấp phát sổ đỏ thuộc diện đang bị tranh chấp.

Người sử dụng không thể thế chấp quyền sử dụng đất

Khi có tranh chấp thì người sử dụng đất không có quyền thế chấp quyền sử dụng này. Trong trường hợp tổ chức, cá nhân nhận thế chấp không biết đất đang có tranh chấp và đã ký hợp đồng thế chấp thì cơ quan đăng ký đất đai cũng có quyền từ chối hồ sơ đăng ký thế chấp, tức là việc thế chấp đó không có giá trị pháp lý.

Ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất khi đo đạc, xác định lại diện tích thực

Trường hợp diện tích đất thực tế chênh lệch với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khá phổ biến do nhiều nguyên nhân khác nhau như sai sót do đo đạc thủ công trước đây hoặc trong quá trình sử dụng đất người sử dụng có hành vi lấn chiếm đất ở các khu vực xung quanh,…

Khi phát sinh tranh chấp và cơ quan nhà nước vào cuộc giải quyết thì thửa đất sẽ được đo đạc lại và điều chỉnh về ranh giới, quyền sử dụng đất trong trường hợp phát hiện chênh lệch, sai sót.

Do đó, để hạn chế ảnh hưởng xấu khi có tranh chấp, bạn nên tìm hiểu kĩ về Thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng để nắm được những thủ tục chuẩn chỉnh.

Tổng kết

Có thể nói tranh chấp đất đai là điều không ai muốn xảy ra trong quá trình thực hiện mua bán nhà đất. Tranh chấp gây ra tổn thất về thời gian, tiền bạc và cả việc dính dáng đến pháp luật. Do đó cần phải tìm hiểu kỹ về nhà đất mình muốn giao dịch cả trên giấy tờ và ngoài thực tế.

Ví dụ: Khi có nhu cầu mua bán nhà đất Nha Trang, bạn có thể kiểm tra bằng một số biện pháp như sau để tránh xảy ra tranh chấp:

  1. Tìm hiểu qua các khu đất trong khu vực muốn mua để tránh gặp phải các khu nhà đất đang xảy ra vấn đề về giấy tờ.
  2. Để chắc chắn, chỉ chọn nhà đất có sổ đỏ chính chủ ở Nha Trang.
  3. Liên hệ địa chính ở thành phố Nha Trang để chứng thực ranh giới đất được vẽ trong sổ đỏ.

Bên cạnh đó, bạn có thể đăng tin mua bán nhà đất tại Mahaland nếu có nhu cầu nhé!

Nguồn tham khảo: Zing news